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      1. 煎熬!合肥樓市9大殘酷真相,房企想“活下去”太難了

        來源:365淘房 2019-10-22 07:59

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        365淘房 合肥站 目前樓市對于開發商而言,可以用12個字來形容:“進亦憂,退亦憂;扛亦憂,降亦憂。” 【買房咨詢電話:400-8908-365轉505】

        目前樓市下行,市場降溫,樓盤打折降價不斷!進入年底銷售壓力加大,于開發商而言是越來越殘酷了!

        2019年破產房企達400家

        開發商日子不好過了

        這幾年,開發商破產的現象不斷發生!進入2019年,這種現象越來越多的出現在我們眼前!

        在人民法院公告網上,一組數據顯示,截至10月21日,2019年全國房地產開發公司宣布破產的已經達到400家!

        這些房企不僅僅是三四線的小開發商,甚至還有一二線的大開發商!在市場下行的大環境下,各大房企看似光鮮亮麗的背后,實則危機四伏。

        可能有不少網友會抱著看熱鬧的態度,但今天我們撇開偏見,從中立的角度來談談,步入樓市寒冬的合肥開發商們,日子到底有多難熬?

        樓市9大殘酷真相

        房企真的要扛不住了

        01

        市場低迷,樓盤降價促銷蔓延

        市場好的時候,房子閉著眼睛賣,市場不好的時候,房子的去化率就大大降低了。

        迫于回款資金壓力,各大樓盤拋出各種優惠政策,如今在合肥,打折的樓盤主要集中在合肥市區周邊的冷門板塊及高價盤,92折、86折比比皆是!

        除此之外,有的樓盤直接打出首付10萬起的廣告語,支持首付分期降低購房門檻;更有樓盤扛不住壓力直接降價,最高總價直降40萬,低于成本價出售,掀起了合肥樓市的“腥風血雨”。

        對開發商來說,到了無路可走的時候才會選擇降價,畢竟這對品牌對項目的傷害非常大,不到最后時刻,誰也不想走這一步。

        02

        降價引爆維權,老業主坐不住了

        賣不動了就降價,這是市場規律,就好比買衣服,到了換季的時候,會有各種促銷價。

        衣服降幾百和房價降幾十萬,雖然概念是一樣的,但當事人心理卻大相徑庭,一夜損失幾十萬,有業主心態直接就崩了。

        這也就直接導致維權爆發,近期因為降價維權的樓盤不在少數,雖然業主的心理可以理解,但維權這個舉動卻是不贊成的,畢竟漲價了也不給開發商補差價呀。

        03

        房價不是你想降,想降就能降

        除了業主不想讓樓盤降價外,開發商降價受阻的外界因素更多。

        10月10日,廣東省一市住房和城鄉建設局下發了一份紅頭文件,要求開發商履行相關合同,按相關文件退款退房

        這幾乎是全國首個因降價與無理由退房糾紛引發多業主維權,當地住建局介入以停止開發商預售款、鎖定網簽來維護消費者的事件。

        從這就可以看出,對開發商來說,降價也不是想降就能降,市場下行大環境下,房企可謂是里外夾擊,苦不堪言!

        04

        欠薪1700萬!中介討傭維權

        不僅業主維權,房企下游的代理公司、分銷商和中介也同樣“深受其害”。

        此前,海南就有多家樓盤上演分銷商悲情討傭,分銷商們在售樓處宰雞、打牌、扯橫幅,討要本該屬于他們的傭金。

        “他們拖欠我10多萬元渠道傭金,現在我連給小孩買奶粉的錢都沒了。”現場維權的分銷商哭訴到。據這些討傭經紀人介紹,開發商拖欠了他們傭金多達1700多萬元。

        之所以討要傭金如此困難,歸根結底還是房企資金周轉出現困難,對開發商而言,一面是業主一面是中介,沒有錢怎么都好過不了。

        05

        網簽慢,開發商回款難

        如果說降價是迫于壓力,那么網簽速度更是讓開發商崩潰。

        9月6日,肥西縣政府表示:經縣住房和城鄉建設局了解,根據上級指示精神,為有效控制商品住房價格環比上漲過快,現對部分價格過高的商品住房,將暫緩辦理合同備案手續,具體時間請等待通知!

        網簽慢對買房人來說就是眼睜睜看著利率上漲,對開發商來說,就是拿不到錢。

        房子賣掉只是第一步,網簽慢回不了款是最讓人無奈的,這已經成為當下合肥房企的一大痛點。

        時間長了,利率上浮太多,有買房人等不下去會選擇退房,更是雪上加霜。

        06

        樓盤之間競爭愈發激烈

        市場降溫后,樓盤競爭進入白熱化。特別是同屬一個板塊,更是“慘烈”。

        比如合肥新站區的某板塊,此前樓市旺季的時候,還能和平共處,畢竟房子好賣,不差那一兩個客戶。可現在就不一樣了,小蜜蜂扎堆、促銷戰頻發、相互詆毀等,甚至大打出手。

        前不久,江蘇就有一路之隔的兩個項目,因為搶客戶導致置業顧問互相廝打,場面相當震撼,為此還進了派出所,可見競爭有多激烈。

        07

        地塊門檻高,拿地成本增加

        進入市場下行期,合肥土地成交同比持續下滑。開發商表示:不是不想拿地,而是拿不動地了

        比如,合肥前幾次土拍流拍的地塊,并不是沒有房企參拍,而是地塊規劃設定了高門檻,達到最高限價開始競自持用于租賃。

        這些都需要開發商買單,對于企業來說,這些限制條件對項目盈利和周轉帶來了壓力,對企業資金支持提出了更高的要求,企業拿地更加謹慎。

        另一方面,在限價的市場背景下,偏高的地價無疑明顯壓縮了企業的盈利空間,降低了企業拿地積極性

        對房企來說,“拿地不一定死,不拿地肯定死”,可以想象,現在有多掙扎!

        08

        房企負債率高,融資難

        除了回款困難外,房企融資方面更是重重阻礙。

        近幾年,百強企業在追逐規模擴張的同時進一步提升了負債水平,負債壓力加大,如今,有些房企不得不面對融資渠道收緊,償債高峰來臨的問題。

        今年起,國內趨緊的融資環境、調控高壓下的銷售受阻和集中的償債壓力等因素,導致房企的資金越來越緊張。

        大房企尚且可以緩解,小房企呢?資金鏈斷裂甚至破產,被大房企兼并不在少數。

        08

        降薪裁員,抵抗“寒流”

        房子賣不出去,資金回籠困難,必然導致房企資金周轉不了,沒有錢發不出工資,企業員工嗷嗷待哺,怎么辦?裁員!降薪!

        前不久全國各大品牌房企的裁員可謂是滿城風雨。房企通過裁員,停止招聘的方式瘦身,也側面反應了市場降溫。

        房地產市場不景氣,也會直接影響中介市場!

        最近某中介出現大面積降薪的情況!據中介爆料,他們即將面臨降薪,平均每個人下降5-10個百分點。降最多的是新房板塊,人均下降13-18個百分點。

        市場大環境說變就變,現在的開發商確實很煎熬,盡管樓市遇冷,但中央對此輪房地產調控的決心并沒有放松的跡象。

        結語

        今年,對于房企來說是艱難的一年!在大環境之下,只有降價一條路。但隨著逐漸加劇的買方市場,開發商又該何去何從?

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